a cura di Sabrina Silingardi
<Se qualcuno mi dice che vede la luce alla fine del tunnel gli rispondo di stare attento perché potrebbero essere i fari di un treno che arriva alla massima velocità dalla direzione opposta>. E’ così che Gerardo Solaro del Borgo, decano del real estate italiano, ha risposto alla mia domanda su quali fossero le sue impressioni sul mercato immobiliare internazionale, nel corso dell’ultima edizione di Eire (Expo Italia real estate). Tanto per dire che l’ottimismo non la fa da padrone in questa fase post crisi acuta generata dal rischio default della Grecia. 
Eppure sul fronte degli investimenti alberghieri le battute sono un po’ meno tirate, considerando anche il fatto che il 2009 è stato un anno orribile per le compravendite di hotel e, ancor più, per i ricavi del settore. Secondo Jones Lang LaSalle Hotels, per fare qualche esempio, i RevPar (revenue per room, cioè i ricavi medi per camera alberghiera) sono infatti crollati del 25,5% a Firenze, del 19,9% a Bologna, del 17,6% a Torino e del 15,9% a Roma. Solo Venezia, sempre nel 2009, è riuscita a contenere le perdite, con un arretramento del 13,4%. Ma secondo l’Hotel Investor Sentiment Survey (Hiss), sempre di Jones Lang LaSalle, diffuso lo scorso 3 giugno, il lento miglioramento del quadro economico globale sta facendo mutare l’atteggiamento degli investitori alberghieri, che tornano a pianificare strategie di acquisto. L’indagine mostra una più forte propensione a investire in destinazioni come Parigi e Londra, ma anche in altre città europee tra cui Roma, Milano e Barcellona.
<Reputiamo che gli investimenti dovrebbero aumentare considerevolmente nel 2010 rispetto ai livelli del 2009, anche se il volume complessivo di transazioni resterà molto più basso di quello registrato negli anni record del 2006 e del 2007> spiega Roberto Galano, executive vice president di Jlls Hotels in Italia. Le previsioni peggiori sono concentrate nelle città dell’Est Europa e in Medio Oriente. Il forte aumento dell’offerta alberghiera negli ultimi anni rende difficile per questi mercati recuperare allo stesso passo dei mercati dell’Europa Occidentale, che hanno barriere all’ingresso ben più rigide. A questo proposito, Dubai è attualmente considerato il mercato con maggiori difficoltà di ripresa
nell’area del Medio Oriente e Nord Africa, con previsioni negative sia nel breve che medio periodo. Nel Regno Unito, le prospettive di ripresa dei mercati alberghieri locali restano alquanto deboli. <Queste destinazioni sono fortemente dipendenti dal mercato nazionale, che incontrerà ancora delle difficoltà, visto che l’economia e i livelli di occupazione nel Paese si stanno riprendendo molto lentamente> spiega Galano. 
I ritorni attesi dagli investitori nel settore alberghiero sono scesi di circa 40 punti base dall’ultima indagine condotta nell’ottobre 2009, e di 120 punti base rispetto a quella condotta un anno fa. Il miglioramento dei ritorni attesi è stato più evidente nelle principali città europee come Londra e Parigi, e per le principali città tedesche; mentre per le principali città del Regno Unito sono scesi al 7,5%. Sebbene i ritorni attesi più bassi siano stati riportati a Londra, anche le città di provincia hanno registrato un declino medio di 80 punti base.
<Secondo gli investitori, i ritorni attesi rimarranno stabili nei prossimi sei mesi. Con ritorni attesi che tendono al miglioramento per la seconda volta consecutiva, gli investitori ritengono che il peggio della crisi sia ormai alle spalle. La principale preoccupazione rimane ora il volume di immobili immesso sul mercato, visto che gli investitori si aspettano a breve un ulteriore incremento dell’offerta. Infatti, mentre i proprietari alberghieri controllati dalle banche cercano di sfruttare l’opportunità di vendere le
loro proprietà in un mercato in cui ci sono poche proprietà in vendita, il rapporto tra acquirenti e venditori potrebbe repentinamente mutare a favore dei primi, con un possibile effetto negativo sui prezzi di vendita> conclude Galano.
Fermo restando il fatto che il mercato italiano, con la crisi, si è tramutato in un mercato di piccole transazioni, intorno ai 20-30 milioni di euro, se si eccettuano i cosiddetti “trophy asset”, cioè gli stabili “simbolo” e rappresentativi da soli di un intero mercato. E che gli 1,04 miliardi di euro di transazioni alberghiere nel nostro Paese nel 2007 restano un lontano miraggio. Tutt’al più si potrebbero superare, di poco, i 230 milioni di euro.
